Surroga Mutuo: scopriamone il significato
La surroga del mutuo, nota anche come surrogazione o portabilità del mutuo, è una procedura introdotta in Italia con il decreto Bersani del 2007; è un istituto con il quale il mutuatario, ovvero il debitore, ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra. L’obiettivo è quello di ottenere condizioni economiche migliori.
Con la surroga si può richiedere di modificare la tipologia di mutuo, il tasso d’interesse e la durata del finanziamento. La si indica di solito come una procedura gratuita; in realtà, prevede il pagamento del costo di iscrizione del procedimento nei registri immobiliari; tale costo ammonta attualmente a 35 euro.
Cosa si intende per “surroga mutuo”
La surroga mutuo è un’operazione che permette al mutuatario di trasferire il debito residuo di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra, mantenendo inalterata l’ipoteca originaria sull’immobile. Grazie a questa procedura, il cliente può ottenere condizioni più favorevoli, come un tasso di interesse più basso o una durata del mutuo diversa, senza dover sostenere spese per perizie, notarili o penali per l’estinzione anticipata.
Il processo di surroga si articola in diverse fasi: il mutuatario richiede una nuova offerta a una banca diversa da quella con cui ha stipulato il mutuo originale; se l’offerta viene accettata, la nuova banca si occuperà di estinguere il debito residuo presso la vecchia banca. L’ipoteca viene quindi trasferita senza necessità di costituirne una nuova, evitando ulteriori costi burocratici.
I principali riferimenti normativi alla surroga del mutuo sono l’articolo 1202 del Codice Civile (Surrogazione per volontà del debitore) e il Decreto Bersani del 2007.
Differenze tra surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo
È importante comprendere le differenze tra la surroga del mutuo, la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo, poiché ognuna di queste operazioni presenta caratteristiche specifiche e diverse implicazioni.
Surroga del mutuo: come accennato, consiste nel trasferire il mutuo a un nuovo istituto di credito, mantenendo l’ipoteca originaria e senza costi aggiuntivi per il mutuatario (fatto salvo il costo di iscrizione del procedimento nei registri immobiliari). Si possono modificare elementi essenziali del contratto, come il tasso di interesse, la durata e il tipo di tasso (fisso o variabile), ma non è possibile aumentare l’importo del finanziamento. Non richiede l’intervento di un notaio.
Rinegoziazione del mutuo: la rinegoziazione è un accordo tra il mutuatario e la banca con cui è stato stipulato il mutuo originale. In questo caso, non si ha il trasferimento del mutuo a un altro istituto di credito, ma si modifica il contratto in essere, per esempio adeguando il tasso di interesse o la durata. Non è previsto il coinvolgimento di un notaio e la procedura è solitamente più veloce rispetto alla surroga, ma le condizioni offerte potrebbero essere meno vantaggiose rispetto a quelle di una nuova banca.
Sostituzione del mutuo: la sostituzione comporta la stipula di un nuovo mutuo presso una banca diversa, estinguendo completamente il mutuo precedente. A differenza della surroga, è possibile ottenere un importo maggiore rispetto al debito residuo. Tuttavia, questa operazione comporta costi significativi, come spese notarili, di perizia e penali di estinzione anticipata, rendendola meno conveniente della surroga.
In sintesi, mentre la surroga è ideale per chi desidera migliorare le condizioni del mutuo senza sostenere costi, la rinegoziazione può essere più rapida, ma meno flessibile, e la sostituzione è adatta a chi necessita di un finanziamento aggiuntivo e che è disposto a sostenere spese che possono essere elevate.
Vantaggi e svantaggi della surroga del mutuo
La surroga del mutuo presenta numerosi vantaggi che la rendono una scelta popolare tra i mutuatari:
- Assenza di costi rilevanti: grazie alla normativa vigente, il trasferimento del mutuo comporta spese per soli 35 euro.
- Miglioramento delle condizioni: la possibilità di accedere a tassi di interesse più bassi o di scegliere un piano di rimborso più adatto alle proprie esigenze.
- Processo semplificato: la portabilità dell’ipoteca elimina la necessità di costituirne una nuova, riducendo i tempi burocratici.
Tuttavia, esistono anche alcuni svantaggi da considerare:
- tempi di approvazione: l’iter burocratico può richiedere diverse settimane, durante le quali il mutuatario deve attendere l’approvazione della nuova banca; comunque sia il Testo Unico Bancario prevede che essa, se accettata, debba perfezionarsi “entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il debitore ha chiesto alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l’esatto importo del proprio debito residuo”.
- Limitazioni sull’importo: non è possibile aumentare il capitale residuo, il che può rappresentare un limite per chi necessita di liquidità aggiuntiva.
Quando conviene effettuare la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è particolarmente conveniente in determinate situazioni:
- riduzione dei tassi di interesse: se i tassi di mercato sono scesi considerevolmente rispetto a quando il mutuo è stato sottoscritto, la surroga può offrire risparmi significativi sul costo complessivo del finanziamento.
- Cambio di tipologia di tasso: passare da un tasso fisso a uno variabile (o viceversa) può essere vantaggioso in base alle prospettive economiche e alle proprie esigenze finanziarie.
- Adeguamento della durata: modificare la durata del mutuo (allungandola o accorciandola) consente di ridurre l’importo delle rate mensili o di estinguere il debito in tempi più rapidi.
Prima di procedere con la surroga, è fondamentale confrontare diverse offerte valutando gli effettivi benefici. Gli strumenti di comparazione online e il supporto di un consulente finanziario possono essere di notevole aiuto per individuare la soluzione più consona.
