Sostituzione mutuo: in cosa consiste?

Quando si parla di sostituzione mutuo si fa riferimento a una procedura ben precisa che prevede l’estinzione del vecchio debito attraverso l’erogazione di un nuovo finanziamento; nella pratica si chiude un determinato contratto di mutuo e se ne stipula un altro.

Per quanto la sostituzione mutuo venga spesso confusa con la rinegoziazione o con la surroga, è opportuno chiarire che tra questi tre istituti vi sono differenze sostanziali.

Cos’è esattamente la sostituzione del mutuo?

Supponiamo che un soggetto abbia stipulato un mutuo casa presso la banca X; se ritiene che tale finanziamento non sia più conveniente o idoneo alla sua specifica situazione, può prendere in considerazione la “sostituzione”, istituto che prevede la stipula di nuovo contratto di mutuo presso la banca Y e l’estinzione del mutuo sottoscritto precedentemente con la banca X.

La sostituzione non è una procedura gratuita; infatti, oltre all’eventuale penale di estinzione anticipata si deve considerare che stipulando un nuovo contratto di mutuo, si dovranno sostenere nuovamente le spese a esso correlate (spese di perizia, spese notarili ecc.). Per quanto riguarda l’ipoteca sull’immobile a favore dalla vecchia banca, essa sarà cancellata e ne sarà iscritta una nuova a favore del nuovo istituto bancario.

Riguardo all’eventuale penale di estinzione anticipata, è opportuno ricordare che le penali per estinzione anticipata è prevista soltanto in condizioni particolari.

In linea di massima, la sostituzione del mutuo è meno conveniente e meno flessibile di altri istituti come la surroga (o surrogazione) o la rinegoziazione, con i quali, come già accennato, non deve essere confusa.

Si deve però precisare che la sostituzione è la scelta probabilmente più adatta a coloro che necessitano di un finanziamento aggiuntivo e che sono comunque disposti a sostenere spese che possono risultare abbastanza elevate.

Sostituzione del mutuo vs rinegoziazione

Qualora si vogliano migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo, i mutuatari hanno a disposizione anche la possibilità della rinegoziazione.

Si tratta di una procedura attraverso la quale il mutuatario può tentare di variare alcune delle condizioni previste dal contratto. Non si parla quindi in questo caso di estinguere il mutuo in corso e aprirne un altro presso un’altra banca, bensì di contrattare condizioni più favorevoli.

La rinegoziazione è una procedura gratuita che può riguardare il tasso di interesse, la durata o la tipologia di mutuo (per esempio si potrebbe voler passare da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso).

La rinegoziazione è una procedura piuttosto semplice, ma richiede una certa formalità. È infatti necessario inviare una lettera raccomandata A/R o una PEC alla banca. Nella lettera si dovranno specificare chiaramente quali sono le condizioni che si desidera modificare.

Va precisato che la rinegoziazione, pur essendo una richiesta del tutto legittima, non vincola assolutamente la banca che è del tutto libera di non accettare di rinegoziare le condizioni.

Se acconsente alla rinegoziazione, potrebbe sia accettare tutte le richieste del cliente, sia accoglierne solo alcune. In sostanza si tratta di trovare un punto di incontro.

Per la rinegoziazione di un mutuo non è necessario l’intervento di un notaio.

Sostituzione del mutuo vs surroga

La surroga del mutuo è l’istituto che più spesso viene confuso con la sostituzione. Nota anche come surrogazione o portabilità del mutuo, è una procedura prevista dal nostro ordinamento giuridico fin dal 2007 (Decreto Bersani).

Con la surroga il mutuatario trasferisce il proprio mutuo da una banca X a una banca Y. A differenza di quanto accade con la sostituzione non si estingue il mutuo sulla banca X, ci si limita a trasferirlo sulla banca Y con lo scopo di ottenere migliori condizioni economiche.

Ovviamente, prima di procedere con la surroga è necessario un colloquio preliminare con la nuova banca.

Ricorrendo alla surroga si può richiedere di modificare il tipo di mutuo, il tasso di interesse e la durata del finanziamento.

È una procedura poco costosa, ma non esattamente gratuita dato che prevede il pagamento di un costo di iscrizione del procedimento nei registri immobiliari, costo che attualmente è di 35 euro. Con la surroga si mantiene inalterata l’ipoteca originaria sull’immobile.

È opportuno puntualizzare il fatto che la banca originaria non può in nessun modo opporsi alla decisione del cliente di optare per la surrogazione del mutuo.

Come si può notare, da quanto esposto in precedenza, surroga e sostituzione sono due procedure molto diverse fra loro e la scelta dell’una o dell’altra dipende essenzialmente da quelle che sono le necessità del mutuatario.

Sostituzione, surroga e rinegoziazione del mutuo: una brevissima sintesi

Di seguito una brevissima sintesi di sostituzione, surroga e rinegoziazione del mutuo:

• Sostituzione: consiste nell’estinzione del vecchio mutuo e nella stipula di un nuovo finanziamento con una banca diversa, modificando importo, durata e condizioni. Comporta costi notarili e istruttori.
• Surroga del mutuo: permette di trasferire il mutuo a un’altra banca mantenendo l’importo residuo ma ottenendo condizioni migliori (tasso, durata, rata). Non prevede costi notarili né penali, ma ha un costo di 35 euro relativo all’iscrizione del procedimento nei registri immobiliari.
• Rinegoziazione del mutuo: accordo con la propria banca per modificare le condizioni del mutuo esistente (tasso, durata, tipologia ecc.) senza cambiare istituto né sostenere costi aggiuntivi.